Nach dem Auszug bleibt die Kaution oft monatelang liegen: „Wir warten noch auf die Nebenkostenabrechnung.“ Ein Teil davon ist zulässig, der größere Teil meist nicht. Die Faustregel: Nach spätestens sechs Monaten muss abgerechnet sein, ein kleiner Sicherheitsbetrag für die laufende Betriebskostenabrechnung darf länger einbehalten werden.
Wie hoch durfte die Kaution sein?
Maximal drei Nettokaltmieten, zahlbar in drei Monatsraten. Die Kaution muss getrennt vom Vermögen des Vermieters und zinsbringend angelegt werden; die Zinsen gehören dir. Wurde mehr verlangt oder nicht angelegt, hast du einen Erstattungs- beziehungsweise Schadensersatzanspruch.
Was abgezogen werden darf
Offene Mieten, berechtigte Nachzahlungen aus Betriebskosten und Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen. Nicht abziehbar: normale Gebrauchsspuren, Renovierung aufgrund unwirksamer Klauseln, Dübellöcher in üblicher Zahl oder abgelaufene Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übernommener Wohnung.
Schönheitsreparaturen: die häufigste Falle
Klauseln mit starren Fristen oder Endrenovierungspflicht sind unwirksam. Hast du die Wohnung unrenoviert übernommen, musst du in der Regel gar nicht renovieren. Prüfe das Übergabeprotokoll vom Einzug — es ist beim Auszug das wichtigste Dokument, das du hast.
Der Ablauf, der funktioniert
Übergabeprotokoll beim Auszug erstellen, Zählerstände und Zustand fotografieren, Schlüsselübergabe schriftlich bestätigen lassen. Dann Frist setzen: acht Wochen sind angemessen für eine erste Abrechnung. Danach schriftlich mahnen mit konkretem Datum. Bleibt die Zahlung aus, ist Mahnverfahren oder Klage der nächste Schritt — der gerichtliche Mahnantrag kostet wenig und wirkt oft sofort.
Wie viel darf zurückgehalten werden?
Für eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung darf ein angemessener Teilbetrag einbehalten werden — Gerichte akzeptieren meist etwa das Drei- bis Vierfache der monatlichen Vorauszahlung. Der Rest ist auszuzahlen. Verlange ausdrücklich die Auszahlung des unstrittigen Teils.
FAQ: Kaution in Kurzform
Verjährt mein Anspruch? Nach drei Jahren zum Jahresende. Muss ich Zinsen einfordern? Ja, ausdrücklich — sie werden selten freiwillig gezahlt. Was, wenn der Vermieter verkauft hat? Der Erwerber tritt in den Mietvertrag ein und haftet für die Kaution. Und bei Insolvenz? Die getrennte Anlage schützt die Kaution — deshalb ist der Nachweis der Anlage so wichtig.