Eine Mieterhöhung nach Mietspiegel ist kein Bescheid, sondern ein Angebot: Der Vermieter verlangt deine Zustimmung. Ohne sie muss er klagen. Das verschiebt die Machtverhältnisse — vorausgesetzt, du kennst die vier Punkte, an denen die meisten Erhöhungsschreiben scheitern.
Punkt 1: Wartefristen
Die letzte Erhöhung muss mindestens zwölf Monate zurückliegen, und seit Einzug oder letzter Erhöhung müssen 15 Monate vergangen sein, bevor die neue Miete gilt. Kommt das Schreiben früher, ist es unwirksam — nicht verhandelbar, sondern schlicht zu früh.
Punkt 2: Kappungsgrenze
Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur um 15 Prozent. Rechne nach: Ausgangswert ist die Nettomiete vor drei Jahren, nicht die aktuelle. Betriebskosten bleiben außen vor.
Und die Vergleichsmiete
Zusätzlich darf die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten. Begründet werden muss das mit Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen, Gutachten oder Mietdatenbank. Fehlt die Begründung komplett, ist das Schreiben formunwirksam.
Punkt 3: Form und Adressat
Das Schreiben muss in Textform an alle im Mietvertrag genannten Mieter gerichtet sein — bei Paaren an beide. Es muss die neue Miete konkret benennen, den Erhöhungsbetrag ausweisen und die Begründung enthalten. Fehlt ein Name, ist die Erhöhung unwirksam.
Punkt 4: Modernisierung ist etwas anderes
Nach Modernisierung darf der Vermieter jährlich acht Prozent der Kosten auf die Miete umlegen — mit eigener Ankündigungsfrist von drei Monaten und einer Kappung von drei Euro pro Quadratmeter in sechs Jahren. Erhaltungsmaßnahmen dagegen dürfen nicht umgelegt werden. Prüfe, was tatsächlich gemacht wurde: neue Fenster wegen Verschleiß ist Instandhaltung, Dämmung mit Energiegewinn ist Modernisierung.
Was passiert, wenn du nicht zustimmst?
Du hast bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang Zeit. Schweigen gilt nicht als Zustimmung. Stimmst du nicht zu, muss der Vermieter binnen drei weiterer Monate auf Zustimmung klagen. Viele tun das nicht, wenn die Erhöhung angreifbar ist. Wichtig: Teilzustimmung ist möglich — du kannst dem unstrittigen Teil zustimmen und den Rest bestreiten.
FAQ: Mieterhöhung in Kurzform
Muss ich begründen, warum ich nicht zustimme? Nein, aber es hilft, die Formfehler zu benennen. Darf ich nach einer Erhöhung kündigen? Ja, mit einem Sonderkündigungsrecht bis zum Ablauf der Zustimmungsfrist zum Ende des Folgemonats. Gilt die Kappungsgrenze auch bei Neuvermietung? Nein, dort greift die Mietpreisbremse mit eigenen Regeln. Und rückwirkend? Eine Erhöhung wirkt nie rückwirkend.